桃井第一小学校

杉並区基礎データ

人口と世帯

総人口/ 53万9,657人
（平成21年10月1日現在）

住民登録: ■人口/52万8,112人; ■男性/25万4,591人; ■女性/27万3,521人; ■世帯/29万2,876世帯

外国人登録: ■人口/1万1,545人; ■男性/5,610人; ■女性/5,935人; ■世帯/9,532世帯

位置

東経: 139゜35´～40´
北緯: 35゜40´～44´
東西: 7,508m
南北: 7,159m
面積: 34.02平方キロメートル

東京23区の西端に位置しており、東を中野区、南を練馬区、南西を三鷹市、西を武蔵野市、北を練馬区に接する。

フラット35

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間の金融機関が提携して提供している最長35年長期固定金利の住宅ローンです。

最近はフラット20という貸出期間が最長20年で金利の低いものから、フラット50という50年の超長期の金利の高い商品も開発しています。住宅取得促進のための政策金融機関なので、審査が前年度年収が基本の審査なので、自営業者や政治家など一般の金融機関で借りにくい方には、ありがたい仕組みです。新築の場合フラット35の技術基準は高く、また中古の場合も基準に適合しているかの証明が必要なので、建物に関して安心感はあります。

フラット35はともかくとして、フラット50は返済期間が長い上（当然ですが）、金利が高いので、金利負担が膨大！期間が約1.5倍になってもあまり、支払額が変わらないので利用は現実的ではないと思われます。銀行、信金などの一般の金融機関より、住宅ローン専門のモーゲージバンクといわれるところの方が金利は低めです。インターネットで金利を比較出来ますので良く比較検討の上ご利用ください。

最初に明確にしたいこと

弊社では住まいを探しはじめたばかりのお客さんに必ず聞くことがあります。住まい探しの基本になる大切なことです。物件を見るうちに変わっていくこともありますが、まずはお考えください。

最大に払ってもよい金額（予算の上限）
最低ほしい建物の大きさ（㎡や坪数か部屋数の下限）
最低ほしい土地の大きさ（㎡や坪数の下限。2から逆算も可能なのでなくても）

何より予算で条件が変わってしまうので、1が一番大事です。あくまで最大の予算なので、安いに越したことはないので、割高な物件をおすすめすることはありません。それでも予算内で出来るだけいい条件の物件をご紹介したいと考えています。

2は家族構成や住まいに対する考え方なので、ぜひご家族特で良くご相談ください。

3は土地をご検討の方でも最終的には建物を建てるので、イメージ出来なければ1と2で大丈夫です。

これらを手がかりにいくつか物件をご案内して、ご客様のご要望を明確にしていきます。その過程の中では、ご予算外やご希望エリア外でも参考のために物件をご案内させていただくこともあります。

心理的な瑕疵物件

日常的にはあまり聞かない「心理的な瑕疵物件」。不動産業者は通常の調査で知りえた限り、その心理的瑕疵を伝える義務があるので、「告知事項あり」と資料に書いてある場合もあります。

「瑕疵」というのは”傷”のことなので、心理的な傷がある（要は気になることがある）物件ということになります。例えば

所有者や居住者など第三者が物件内（建物･敷地内）で自殺した過去がある自殺物件
同上、殺人や火災などの過去がある事件・事故物件
周辺に暴力団事務所やゴミ屋敷などがある周辺環境に起因する物件

などが、代表的な瑕疵物件です。一般的に市場流通性が低く、正常物件（瑕疵のない物件）と比べて、安く取引されることが多くなります。その瑕疵の内容によってかなりの差があり、相場の3~4割引なんてこともあります。結局のところ「気にするかしないか」なので、見つけたらお買い得かもしれません。

以前は競売物件(破産物件)も嫌われていましたが、今では名証上場の「株式会社やすらぎ」さんをはじめ、多くの業者さんの活躍もあって、中古住宅の重要な供給源のひとつとなり、ほとんど気にする人はいなくなっています。

　それでも、こればっかりは気になる人は、絶対に買わないほうがいいです。住宅は必ず帰るところなの上に気持ちの問題なので、物理的に逃げられません…。家は安心して暮らせるのが一番です。購入してやっぱり気持ちよくないから売ろうと思っても、売りにくいのは事実です。ご自身は勿論、ご家族でよく考えてからご購入ください。

意外と知られていない仲介手数料無料

先日お客さんと話していたら、「仲介手数料無料が割引されたり、無料になる会社の存在はあまり知られていない」と聞いて、当社でももう少し告知の努力をしなくてはいけないと思いました。

私は出来ればあまり目立たず、お客さんは私が生きていくのに最低プラスアルファでいいと思っているのですが、今のままだとそこもままなりません・・・。ネットもそうだし、告知手法をもう少し検討しようと思います。

仲介手数料半額の苦しさ

当社では、仲介手数料を無料~半額と謳っていますが、実際苦しいのは半額の方です。半額となるケースは、別に元付けの業者がいて当社が客付けになります。中古の場合は、商品という意味では出来上がっているので、作業あまり多くないのですが、土地の場合は結構手間がかかります。土地をただ買う訳ではなく、必然として建物(住宅)を建築することになり、土地と建物と合わせたローンになります。建築の見積もりから・ローン申請代行もしなくてはいけない・・・。

もちろん当然のことで、これを如何に効率よくミスのないように行うかが問われていると思っています。最近は建築会社との提携もいくつか始めましたし、お客さんのお力になれるようがんばって行きたいと思います。

住宅ローン申請代行手数料

他社のページを見ていると、たまに「住宅ローン申請代行手数料」とか「住宅ローン斡旋料」というものが掲載されているところがあります。大枠の内容としては、住宅ローンを購入者に代わって手続きをすることです。原則的に住宅ローンの斡旋は、仲介業務のは含まれていないので、その料金を設定することは自由だと思います。弊社ではその業務は、仲介業務と限りなく一体に近いと考えていますので、無料とさせていただいています。

仲介手数料無料の会社の傾向

弊社のほかにもたくさんの仲介手数料を無料や半額にしている会社があります。その多くの特徴は、

かなり広範囲に物件を扱う
取り扱い種別はほとんど全て(一戸建て・土地・マンションはモチロン、投資用物件などなど)
物件資料はテキストデーターのみか、テキスト+間取・区画図がほとんどで、たまに写真がある程度

です。当社では基本的のその逆を行くことにしています。基本的に性格が天邪鬼なこともありますが、なんと言っても、お客さんのサイトの使い勝手、ひいてはいい物件を紹介できるかに大きな影響を与えると考えているからです。

仲介手数料割引の先にあるもの

不動産業というのはあまり自分でものを生み出さず、誰かがつくったり誰かが売りに出したものを業界内で売ったり買ったりして（取り扱って）います。特別な特許とか製法、画期的な商品などもなく、お互いにほぼ同じ土俵の中で、仕事をしている一種の村社会です。

そこで出てきた仲介手数料を割引という画期的な商品！私の知る限り仲介手数料半額を謳った「e-住み替え」さんがその走りだと思っていますが、それ以降たくさんの会社がて仲介手数料半額を打ち出し、最近では、仲介手数料無料の会社も珍しくありません。以前は「半額」「無料」だけで差別化できていたものが、今では必ずしもそれだけで、競争優位に立てません。